文：马文
香港房价领跑全球，且山高海深，地皮设备本钱腾贵，社会各界对如何经管市民“上楼难”一直很关注却一向有不同主见，近日，香港两任特首就荒废墟在地皮供应议题上公开交火。
天下政协副主席、香港前特首梁振英当先在10月24日以《慎防供过于求》发文，指出目下香港地皮和房屋供应照实仍然缺少，但异日的需求并不是源源不停，若异日地皮房屋供过于求，价钱就会下落，考量已往两三年的经济问题如故酿成房地产需求下落，加上已往10年的造地策画启动收效，使得房价下落幅度更大，政府还要设法救市。
梁振英以为，政府要操办需求、量化供应计较、估算新发展区的财政进出，“估市可能估错，但总有个谱，弗成不估，要有点眼神，更要有发展眼神”，又指建城造地要科学和专科，“弗成拍脑袋”，申饬矫枉过正的效果会很严重。
该文一出，随机激起千层浪，激发政界东谈主士热议。
在梁振英发文之后，香港现任特首李家超10月29日作念出回答，他以为造地动辄几年，政府“必须有地皮主导权”，房屋巿场才调健康发展，不然地皮主导权落入“利益藩篱的限制”，不合乎巿民和香港利益，重申政府造地决心不变。
除了特首，香港财政司司长陈茂波亦表态称，地皮设备职责必须连续作念，弗成因楼巿波动而停滞，又指香港于2003至2012年间曾相连多年莫得卖地或造地，“后遗症很大”。
经由一个往复，香港各界原以为梁振英和李家超这场隔空狡辩的风云会暂告平息。岂料梁振英又在10月30日、31日、11月1日接连发文，先是以“煲糖水”比方地皮和房屋供需往复击，他写下：“煲糖水一定要放糖，但糖是不是越多越好？越早买越好？一家东谈主广泛煲糖水，厨房要储十斤糖吗？”
在10月31日的发文，梁振英谈英国政府发布的财政年度预算声明要大幅加税400亿英镑，为的是填补“财政黑洞”，接着话锋一滑拿起香港，暗意换算英国和香港的东谈主口比例，英国的“财政黑洞”大约等于香港的240亿（港元，下同）——言下之意，针对的就是香港的2260亿港元遍及财政赤字。
隔日的11月1日，梁振英又发文指出，卖地是港府的主要收入起原之一，链接设备更多地皮的话，不唯有参加更多群众财政，还使地皮卖价越来越低。他又呼应我方前一天的发文，商量：“相连几年赤字，要像英国一样，大幅加税吗？”
关于两任特首的隔空言争，《明报》专栏“李先知”挑剔指，李家超回答口吻颇重，更引述官府中东谈主说法推测，梁对造地的质疑，是冲着交椅洲填海策画而来，但梁振英和李家超齐是“中央大官”，不解为何梁要公设备文。不外有梁振英的撑持者称，当今巿况低迷，港府财政储备不及6000亿元，一个交椅洲填海造价已是6000亿元，惦记政府财政“跌落平川”。
香港住房市集被评为全球最贵的市集之一，尤其穷东谈主住房条目恶劣，中央一直要求港府骄横增多地皮和住宅单元数目，国务院港澳办主任夏宝龙2021年更下达“告别㓥房”令，就是但愿港府经管这个深头绪矛盾。本届港府也极度合营，辛苦觅地建屋，包括发展北部齐会区，以及鼓舞交椅洲填海商量等等。
北部齐会区是本届港府的重心发展模式，《施政发挥》预报它可提供3000多公顷新发展用地、卓越50万个住宅单元。当中不少于1400公顷可于10年内推出。通盘这个词北齐展望可容纳250万东谈主，约占香港现存东谈主口的三分之一。
交椅洲填海策画则是香港政府的“明日大屿愿景”现实之一，“明日大屿”是前特首林郑月娥在2018年建议的发展策画，要将赤鱲角香港外洋机步地在地大屿山隔壁的交椅洲、喜灵洲等区域分阶段进行填海、营建东谈主工岛，以及树立、升级邻近的谈路工程。出于腾贵造价的财政原因、日后的效益问题以及环境问题等等，明日大屿在香港社会高度争议。交椅洲填海策画原订2025年启动，但如故押后到2027年，延后的计议成分包括房市供应的政府财政景色。
把柄《彭博谍报》（Bloomberg Intelligence）的资料，从2019年起，香港的房地产（住宅加上买卖地产）价值如故挥发至少2.1万亿元；单论私东谈主住宅，依据香港差饷物业估价署公布的数据，2024年7月香港私东谈主住宅售价指数连3个月下挫，创下2016年9月以来的新低。
港府群众财政存在的危险也早已公开化，已往几年一再有东谈主暗意担忧。一方面，因东谈主口老化、贫富分化等成分影响，政府的社会福利开销年年增多，但却未有缩减财政压力的对策，另一方面，经济发展放缓，财政收入当然受到影响，尤其是房地产市集近年下落，已往几年一再出现地皮流拍，2024年卖地收入只达到预算指标的11.3%。
限制2024年9月30日，港府在2024财政年度的头6个月收入1176亿元，开销3607亿元，严重入不敷出；即使发债获取249亿港元，但另有78亿港元的到期债券要偿付，合座财政赤字高达2260亿港元。财政储备跌到586亿港元——本财政年度启动时的储备是7346亿港元，等于半年内港府破钞掉了30%的财政储备。
是以说，梁振英和李家超这一来一往的隔空狡辩，名义上看，是针对造地和建屋的战略，但中枢的问题却是香港群众财政是否肃穆。二东谈主在造地建屋的大所在其实并莫得不对，仅仅关注的重心不同。梁振英最优先关注的是楼市可能养殖的财政风险，李家超则愈加敬重永久的民生福祉。
李家超在新一年度施政发挥中称，住屋是市民很平和的问题。早年造地建屋设施较慢，但在港府不懈辛苦下，公屋落成量已启动逐步扭转“头轻尾重”的情况。他指出，连同检朴公屋在内，异日五年总体公屋供应量将达18万9000个，较本届政尊府任时的五年期，增多约80%。
港府营建北部齐会区及交椅洲填海造地的大计，齐在经济连续上涨，房地产年年飙升的状态之下建议，那时虽有东谈主对大限度造地所需的群众财政开销暗意惦记，但政府方面则一再标明，造地所产生的地皮不错带来丰厚的利润，又能推动合座经济发展，无用惦记财政方面的问题。
不外，事情是否果真如政府当初假想得那么获胜？很彰着，以目下的情况看，政府照实须再行注释关联策画，至少应念念考拓土造地的财政问题，以及速率问题。
大面积地拓土造地，即使政府主持着主动权，未必会对市集供需联系酿成太大影响，但造地所需的财政开销，却未必能如政府预期赶快回拢，由此产生的群众财政的问题，照实值得关注。
再从永久发展念念考，香港以简便低税制为特色，但群众财政收入很大部分须依赖地皮和房屋的收益，这种景色是否健康？又能否行稳致远？这个问题雷同值得关注。
香港追念于今有五任特首，离任后大多发扬低调，甚少就香港里面事务公设备表具体意见。梁振英卸任后，有技能会对本届政府的施政建议我方的主见，但大多是撑持政府战略，甚少与港府不咬弦。如今，现任和前任特首尽然在地皮问题公开交锋，某种进度上也响应香港社会各界对房屋战略有极大的主见。官方无意有必要当场皮发展再次进行社会大狡辩。
